Boş Ofis Alanları Nasıl Evlere Dönüştürülür?

Aşağıdaki makale, izniyle yeniden basılmıştır. Konuşmaen son araştırmaları kapsayan çevrimiçi bir yayın.

COVID-19 salgını başladığından beri, daha fazla şirket uzaktan çalışma seçenekleri sunuyor çalışanları için, hatta sahip oldukları tamamen uzaktan çalışmaya geçti – birçok şehirde boş ofis binalarını yeni demirbaşlar olarak bırakmak. Temmuz 2023’te, Boston Planlama ve Kalkınma Ajansı açıkladı ofis binalarını konuta dönüştüren inşaat müteahhitlerine teşvikler sunan bir pilot program.

Gibi mühendisler binaları inceleyenbu boş alanların konut binalarına dönüştürülüp dönüştürülemeyeceğini ve geliştiricilerin ne gibi engellerle karşılaşacağını bilmek istedik.

Ofis binalarını çok aileli konutlara dönüştürmek, imar kodları, gayrimenkul değerleri ve yapısal sorunlar dahil olmak üzere pek çok hususu içerirken, bazı binalar bu tür bir dönüşüm için iyi adaylar olabilir. İşte bu alanları yeniden şekillendirmek için gerekenler.

Alanı yeniden tanımlıyor

Öncelikle, bina sahiplerinin bir ofis binasını konut binasına dönüştürmek için herhangi bir büyük yapısal değişiklik yapması gerekmeyecek. Çoğu ofis binası, kiracıların kolayca alanı inşa et ihtiyaçlarını karşılamak için. Bu, duvarlar örebilecekleri, ihtiyaç duydukları yerde güç alabilecekleri ve döşeme, boya ve aydınlatma gibi kaplamaları seçebilecekleri anlamına gelir.

Çok aileli konutlara geçişle, binanın kabuğu ve yapısal unsurları kalırken, bina sahipleri bireysel daireler oluşturmak için duvarları ekleyebilir veya duvarları taşıyabilir. Bu iç tadilatın maliyeti, mutfak tezgahı ve aydınlatma armatürleri gibi şeyler ne kadar süslü.

Ancak tadilat yapanların, pencereler gibi yapısal olmayan bina özelliklerini de dikkate almaları gerekir. Windows, doğal ışığın her birindeki dağılımını belirler. yerleşim birimi. Çevresi boyunca daha fazla alana sahip daha dar ofis binaları – ve dolayısıyla pencereleri izlemek için daha fazla fırsat – derin, dikdörtgen biçimli binalara göre konuta daha kolay geçiş yapacaktır. Ofis binaları. kimse içinde yaşamak istemez gün ışığı almayan ev.

Elektrik, yangın alarmı ve telekomünikasyon

Konut ve ticari binaların sahip olduğu farklı elektrik ihtiyaçları. Konut binaları var mutfak aletleri çok fazla güç gerektirir, ancak ofis binaları daha fazla bilgisayar, projektör ve fotokopi makinesi kullanır; bu, elektrik yükünün muhtemelen aynı olacağı anlamına gelir. Ofis ve konut binaları da benzer güç gereksinimlerine sahiptir. aydınlatma.

Isıtma ve iklimlendirmeden kaynaklanan elektrik yükü, kullanılan sistemlerin tipine bağlı olacaktır. Bir ofis binasının ana elektrik hizmeti, bir konut binası için uygun bir boyutta olsa da, tadilat yapanların alt panel her yerleşim birimine ABD kodu, tüm sakinlerin “hazır erişim” ünitelerini besleyen devre kesicilere veya sigortalara.

Konut binalarında daha fazla oda olduğundan, bina sahiplerinin daha fazla yangın alarmı cihazı eklemesi gerekecektir. Her konut kiracısının bu hizmetlere erişimi olduğundan emin olmak için internet, telefon ve kablo sistemlerini de gözden geçirmeleri gerekebilir.

Pahalı olmasına rağmen, bu elektriksel revizyonlar mümkündür. En büyük engel, alt panelleri eklemek ve anlamak için ölçüm yapmak olacaktır. her birim ne kadar kullanır.

Isıtma, havalandırma, ve klima

Ticari binalar genellikle merkezi HVAC sistemlerine sahipken, konut binaları her konut birimi için ayrı HVAC sistemlerine ve kontrollerine ihtiyaç duyar. Bununla birlikte, orta katlı ve yüksek katlı apartman binaları genellikle merkezi bir HVAC sistemi kullanır. değişken hava hacmi birimleri içinde her bölge. Değişken hava debisi üniteleri, sabit hava akışı sağlayan merkezi klima santrali ile birlikte çalışmaktadır. Her bir değişken hava hacmi birimi daha sonra kendi özel bölgesi için hava akışını ayarlar. Her küçük daire bir bölge olacaktır, ancak bazı büyük dairelerin birden fazla bölgeye ihtiyacı olabilir.

Konut binaları tipik olarak ofis binalarından daha az HVAC yüküne sahiptir, yani mevcut HVAC sistemi meskenlerin yeniden kullanımı için gerekenden daha büyük olacaktır. Büyük boy klima sistemleri genellikle nem sorunlarına sahiptir – buna konut kiracılarının daha fazla nem yarat duş almaktan, çamaşır yıkamaktan ve yemek yapmaktan. yolu nemi azaltmak burada bitti ek egzoz fanları. Değişken hava debisi üniteleri de ekstra nemin kontrol altında tutulmasına yardımcı olacaktır. Bina sahiplerinin, bu ilaveler ve ayrıca kanal sistemi tadilatı için ödeme yapmaları gerekecektir.

Sıhhi tesisat ve yangından korunma

Ofis binalarında en çok sıhhi tesisat merkezileştirilmiştir, genellikle binanın çekirdeğinde. Örneğin, banyolar birlikte gruplanma ve her katta aynı noktada bulunma eğilimindedir. Ancak konut yapılarında, sıhhi tesisat boyunca dağıtılır. Her birimin tipik olarak kendi banyosu ve mutfağı vardır ve her biri içme suyu ve sıhhi kanalizasyon gerektirir.

Buradaki en büyük sorunlar hizmet boyutları – veya binaya hizmet eden boruların ne kadar büyük olduğu – ve iç tesisat sistemi. bu su için servis boyutları ve bir ofis binasındaki kanalizasyon konut kullanımı için yeterince büyük olmayabilir. Bu bağlı olacaktır yerel kodlar ve sıhhi tesisat armatürlerinin sayısı. Muhtemelen boru bir kanalizasyon bağlantısı bir apartman binası için bir ofis binasından daha büyük olması gerekir. Ayrıca iç tesisat sistemi her yerleşim birimine hizmet etmek için bir tadilata ihtiyaç duyacaktır.

Sıhhi tesisatın su için yeniden işlenmesi mümkün olmalıdır. Ancak, yeniden çalışma sıhhi kanalizasyon sistemi özellikle üst katlarda çok daha zor olurdu. Yerçekimi, her şeyin yokuş aşağı gitmesine neden olur ve daha uzun yatay borular, nesnelerin doğru yönde akmasını sağlamak için daha fazla dikey düşüşe ihtiyaç duyar. Bu tadilat, yeni sıhhi tesisat kovalamacaları – sıhhi kanalizasyon ve havalandırma boru tesisatı ihtiyaçlarını karşılamak için boruların içinden geçtiği dikey boşluklar. Bu kovalamacaları eklemek muhtemelen karot delme kat sayısı. Sahibi parayı yatırmak isteseydi, yapılabilirdi ama pahalıydı.

bu yangın sprinkler sistemi yeni duvarlar yükseldiğinde muhtemelen revizyonlara ihtiyaç duyacaktır, ancak sprinkler sistemine su getiren borunun boyutu doğru boyuta oldukça yakın olmalıdır.

Boş binalar için yeni bir hayat yapılabilir ama kolay değil

kimse görmek istemiyor boş oturan ofis binalarıboş binaların yapabildiği gibi çevreleyen gayrimenkul değerlerini azaltmak. Bir ofis binasını çok aileli konut kullanımına dönüştürmek mümkündür. Ancak ucuz olmayacaktı.

Ancak yine de yeniden modellenmesi veya yükseltilmesi gereken ofis binaları, bu tür bir yeniden icat için harika adaylar olabilir. Bina sistemlerinin – HVAC, sıhhi tesisat, elektrik – değiştirilmesi gerekiyorsa, proje daha uygun maliyetli hale gelir. İle kiralık birimlere olan talep, yeni arzdaki büyümeyi geride bıraktıve birçok şehir gibi San Francisco Ve Boston dönüştürmek için teşvikler sunmak, burada potansiyel var. Yaratıcı bir vizyona ve doğru yerde bir binaya sahip biri için bu başarılı ve yenilikçi bir proje olabilir.

Bu makale ilk olarak şu adreste yayınlandı: Konuşma. Okumak orijinal makale.